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【博評】陳景祥:雷聲大 雨點小

今年的施政報告在公布前據說「密不透風」,沒有多少消息外流;唯一例外是房屋政策,包括行政長官會推出「首置上車盤」、准許居屋未補地價出租、由社福機構提供更多「合法劏房」等等,都在施政報告前漏出風聲,令人覺得政府有意在房策上大展拳腳。然而上周三公布的施政報告,有關房屋政策的新政並不多,真的是雷聲大雨點小。


施政報告建議,港人首置計劃「於明年年底在政府賣地表中選取一幅位於觀塘安達臣道估計可提供約1000個單位的住宅用地,推行先導計劃」。相比每年約2萬個私樓單位供應量,1000個首置單位的數量微不足道,對市場影響極微。首置計劃的土地來源將會是私人發展商或從政府購得的土地。政府不願大規模推行,據說是擔心被指官商勾結、明益地產商。然而僅得1000個首置單位,意味着計劃對私人樓市毫無威脅。施政報告公布之後私樓成交立即恢復暢旺,如此結果同樣是「益了」地產商。房策牽涉的利益太複雜,不是有決心就能夠解決問題的。


林鄭政府房策新思維不多


行政長官說首置計劃「是一項新的構思」,此說令人懷疑。上世紀90年代,港英政府曾經委託房協興建夾心階層住宅(夾屋)。夾屋的市場定位及售價較居屋高,但較私人樓宇低,本意是為入息限額超過購置居屋規定但又未能負擔私樓樓價的「中上收入階層」而設。這個階層正正也是林鄭月娥首置計劃打算照顧的階層。當年夾屋同樣有各種限制,包括購入單位要5年後才能轉售。


傳統的置業階梯是「公屋-居屋-私樓」,但到1990年代經濟起飛樓價上升,居屋這類由政府資助置業的計劃已不能滿足需求,一批「中上收入階層」如果要置業,也需要政府提供資助,否則無法「上車」。當年的夾屋即由此而生,現在政府提出的首置計劃亦如是。所以說首置是「新構思」似乎與事實有出入。


當年購買居屋的入息限制,家庭收入是月入2.42萬元(上限),夾屋則是2.5萬至5萬元,夾屋的收入階層約佔全港打工仔的首20%。現在首置計劃限在2人或以上家庭月入不超過6.8萬元(佔全港受薪階層首16%)。兩個計劃比較,針對的收入階層群體也十分接近,都屬於收入算得上充裕卻在私人樓市無法「上車」。他們的處境,是反映「樓價與市民收入脫節」的最佳明證。


本地樓價因1997年亞洲金融風暴大跌,董建華政府為了穩定樓市,在1998年10月宣布停建夾屋,2001年再宣布暫停出售。當年樓市崩盤,買家擔心樓價進一步下挫,寧願「撻訂」也放棄購買;另一些已買夾屋的「苦主」則因樓價大跌逾六成而淪為負資產業主,紛紛埋怨政府資助他們「買貴樓」,後來組成「夾屋大聯盟」上街。原意為協助置業的良好意願,最終反而成為社會怨氣的源頭。


首置計劃不是新構想,更有慘痛的夾屋經驗為前科。現在捲土重來,首置盤怎樣訂價?轉售限期有多長?按揭利息較私樓樓按高多少?轉售限期屆滿後業主是否只能把物業賣給政府?屆時賣價又是否按私樓市價「打折」?一系列問題都決定首置計劃是否受到「中上收入階層」歡迎。港人置業的心態,除了希望安居,也視物業為重要資產,如果轉售設限太多,令物業升值潛力受阻,將會影響計劃的吸引力。九七金融風暴之後夾屋和居屋的售價雖然「抵買」,但卻無人問津,反映了買家擔心後市物業會繼續貶值,即使「抵買」也不入市。這正是把購買物業視為投資的心理反映。


首置計劃「縮水」,施政報告中提出的綠置居、「白居二」(擴展居屋計劃第二市場至白表買家)等都是舊措施,在房策上林鄭月娥政府的新思維並不多。


施政報告中房策的另一要點,是過渡房屋,包括「光屋」項目、社會房屋共享計劃、由非牟利機構在閒置土地建預製組合屋等。這些計劃,主要都是由NGO(非政府組織)或社福機構參與推行。過渡房屋主要為協助弱勢群體,其供應的單位大約有多少?施政報告並沒有提出。事實上,即使處理幾十個房屋單位的裝修、釐定出租價、管理租務、決定哪些人符合受助資格等等,都涉及大量複雜的管理、營運和財務等問題,需要專業人士的參與。以扶助弱勢、提供社福服務為主的機構或NGO,是否擔當執行過渡房屋計劃的合適機構?政府是否也因「官商勾結」的心理作祟,把房屋管理及租務工作交了給「非專業」機構負責?


青年政策未觸及最深入敏感議題


另一雷聲大雨點小的是青年政策。要承認,青年工作不容易,牽涉教育、個人成長、人生觀、價值觀,施政報告把它們歸納為「三業」(學業、事業及置業)「三政」(議政、論政及參政),覆蓋範圍算是全面;但仍然未觸及到最深入、最敏感的議題,就是青年人為何反中國、反建制、反政府的傾向日益嚴重?以「三業三政」作為應對方法是否就可以奏效?施政報告的青年政策用成立委員會、獎學金、增加對外交流等,這些做法早已有之,然而「青年問題」似乎一直未見改善;如今推出「加強版」,由政務司長親自主持青年發展委員會、由特首親自主持青年高峰會,層次是高了,但年輕人對這些建制高層的接受程度相當有限,其效果並不令人樂觀。


經過幾年紛擾 四平八穩足令市民收貨


較有新意的,是特首廢了中央政策組,改立「政策創新與統籌辦事處」,招聘20至30名「有志於從事政策研究與政策和項目協調工作的青年人」。給年輕人多些參政機會肯定是好事,然而政策研究是非常專門且需要高度專業的工作,年輕人是否適合擔此任務?現在做政策研究的有大學、智庫、顧問公司、專業團體,政府內部也會做,青年人去做沒有特別優勢。政府要做的,應該是engage一批年輕領袖,透過他們的網絡影響其他年輕人,協助政府推行某項政策。其實過去政府聘用的地區主任(District Officer),其工作就很適合青年人,包括在社區服務,在民生議題上協助市民解決問題。由基層開始接受鍛煉,不是比政策研究更貼地、更能融入群眾嗎?


雖然沒有太多新猷,但施政報告勝在大灑金錢,盡量做到人人有份、皆大歡喜。經歷了過去幾年無休止的紛擾爭拗,一份四平八穩的施政報告已足可令市民收貨了。


原刊於《明報》,獲作者授權發表。



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