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【博評】陳景祥:領展的啟示

薑,都是老的辣。新民黨主席葉劉淑儀公開向領展「發炮」,指稱因為經常在報章批評領展而遭「恐嚇」。事發後涉事者李兆富發短訊向葉太澄清兼道歉。但葉太隔空回應,聲言「唔收貨」,並表示「要傾房託政策,應由領展同我傾,我做咩要同個專欄作家傾呢?」連消帶打之下,李兆富表示不再回應,葉太對領展的「攻勢」看來已先勝一仗(收筆時得悉李兆富已去信告葉太誹謗)。


借李兆富發難,可能只是葉太「砌領展」的突破點;但無可否認,以「受恐嚇」作為引起公眾關注,領展的形象只會更加「插水」。按葉太向媒體的投訴,她要求約見領展行政總裁王國龍卻不得要領,「每次我約見佢,佢都有個公關打嚟問我,要(我)見佢公關,點解佢(王國龍)唔早啲見我?」葉太表示約見王國龍足足一個月,對方都未有理會,認為領展做法不負責任。有評論分析,認為葉太高調批評領展,是為了在立法會補選前為黨友造勢。但不論動機為何、無論誰對誰錯,這場公開的輿論戰,領展大大失分,明顯處於下風。


領展的公眾形象向來欠佳,「逼走」小商戶、大幅加租、拆售車位令租金大升等等,這些動作都被視為是「賺到盡」,沒有盡企業社會責任,也沒有為社區建設盡力。媒體曾經報道,行政長官林鄭月娥在競選時把領展形容為政府工作的「三座大山」之一(其餘兩座為港鐵及強積金對冲),評價負面。議會內泛民路線的議員「捍衛民生利益」,都把矛頭指向領展,建制派也沒有幾個議員會公開撐它。可以說,領展在公眾輿論中並非一個正面角色。


領匯上市 初心已變


最近再次引起關注,是因為領展在上月宣布出售17項物業,總做價230億元,是這批物業的最高出價,較9月30日的估值高約52%,是領展歷來最大宗資產出售,完成後它的淨收益約為73.9億元。出售資產大賺,加上營運得法,領展作為一家私企,成績十分驕人,自2005年上市開始,領展(前稱「領匯」)至今以市值計已經成為亞洲最大的房地產投資信託基金,也是以零售為主最大的房地產投資信託基金之一。


然而,政府當年安排領匯上市的初心,是因為房委會財政入不敷支,政府要分拆部分零售物業及停車場,把它們證券化,並成立房地產投資信託基金在聯交所上市,籌集資金供政府發展公營房屋。除了集資,政府也希望引入私企的營商手法改善公營屋邨的設施、提升服務水準,令屋邨的居民受惠。


很明顯,初心已變,領展現在成為了一家儼如物業發展商的企業,出售資產、收購物業、進軍內地地產……營運進取,但「為屋邨居民服務」似乎已經不是領展的主要工作。


從籌備上市開始,領匯就被議員和學者質疑,政府把屋邨商場私有化做法錯誤,反對的理由是擔心公屋商場私有化之後會以盈利為先,不再提供廉價消費品,房委會也違反了《房屋條例》中要確保為居民提供生活設施的規定。然而無可否認,公營屋邨的街市和商場向來都是「簡陋」且衛生和環境欠佳,予人的印象是管理不善;私有化之後領匯斥資為商場翻新,為居民提供較佳的購物和休閒環境,應該值得肯定。而這些變化,由房委會經營和管理是不可能做到的。


私有化不是壞事,地鐵的例子算得上成功。但地鐵不是完全賣斷,政府仍持有股份,在關乎民生議題特別是票價方面仍操決定權,私有化得到的好處可以回饋市民。相比之下,地鐵私有化得到的正面評價遠較領展高。試想,如果政府把地鐵賣斷給私人企業,地鐵肯定會分拆「豬頭骨」的鐵路營運出售,保留物業發展和海外業務等「肥肉」,令業績更加亮麗——這正是今時今日領展的發展策略。


私有化項目應設與民共享機制


領匯當年接手的,不少是位置好、人流旺的屋邨商場。政府投入公帑開發的公共屋邨,很多原來都屬荒蕪之地,因為居民遷入造就了消費群和各種商業生機。沒有公帑打下這些基礎,領展沒可能「變」成一家大企業。教訓是:政府把公家資源私有化,毋須徹底賣斷,應該設計一套機制,令回報可長期回饋市民。領匯的「慘痛經驗」無法扭轉,但以後如果仍有私有化項目出台,設計一套「與民共享」利益的機制應是首要考量。


政府當年賣斷資產給領匯,集資200多億元。現在領展的市值約1700億元,透過資產處置及其他策略,領展仍有龐大的發展潛力,說明了「釋放」公眾資產可以創造更多機會、更多財富。既然公屋商場可以「華麗轉身」,為何公屋住宅不能 ?


領展證明「由公轉私」可創奇蹟


近幾年王于漸教授不斷主張降低補地價成本協助住戶購買公屋的建議,似乎未獲政府重視。按王教授的說法,如果可以把「已凍結的土地資源(公屋、居屋)靈活化,讓居民享用所有土地,香港的財富必會大幅增加,就算只把一部分資源給予居民,其餘的由政府收回,先暫且不管如何分配的問題,我估計財富增幅最少可達1萬億。若以現在的樓價計算,甚至可達2萬億、3萬億,這比香港的GDP(本地生產總值)還要多……把這些財富投放於中下階層,協助社會流動,一定可以解決他們生活上很多問題」。更詳細的演繹和論述,可見諸王教授的文章。如果對教授的建議仍半信半疑,看了領展的經驗,當會有新的體會。


政府開發土地和興建公屋的進程緩慢,動輒以10年計,年輕人已等得不耐煩。助民置業最立竿見影的方法,就是以便宜價助民購買公屋,釋放公家資產的價值。領展雖然形象差,但它的經驗證明「由公轉私」可以創造奇蹟。這也許是領展給大家的另類啟示。


原刊於《明報》,獲作者授權發表。



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