【投資博評】出租率提升及租金上調 越秀房託後市看俏

鼎成證券投資策略總監熊麗萍。

 

 

越秀房產信託基金（00405）上周宣布向母公司越秀地產（00123）收購位於武漢越秀財富中心67%權益連股東貸款，協定收購作價22.8億元（人民幣．下同），完成收購後，雙方將成立合營，分別持有該項目67%及33%權益。收購短期對集團短期租金收入貢獻有限，但中長線有助提高租金收入及可分派收入。

武漢越秀財富中心為一項綜合開發項目，包括住宅、商業及寫字樓，於去年8月完成，寫字樓可出租面積近13萬平方米，零售可出租面積近4.4萬平方米。以今年8月31日武漢項目評估資產淨值35.87億元，並按67% 股權比例計算，所收購部分資產淨值為24億元，換言之，收購價資產淨值（Net Asset Value，簡稱NAV）折讓5.1%。武漢項目截至今年6月30日止六個月物業淨收入655.7萬元，目前仍需時間逐步落實租戶及提升租金收入，而母公司亦承諾對越秀房託就該項目提供收入支持，2018年、2019年及2020年分別為7,800萬元、9800萬元及1.1億元。

評級機構穆迪認為，有關收購令公司的債務槓桿水平提高，並將越秀房託評級展望由「穩定」下調至「負面」，發行人評級為「Baa3」，或會增加未來借貸成本，但按今次收購條款，在完成收購後，公司負債比率將上升至38.6%，仍低於監管限制的45%及可接受水平。

集團目前共有七項物業，今年上半年平均續租率為97.4%，未來增長主要靠出租率提升及租金上調，尤其是廣州IFC及上海越秀大廈，廣州IFC上半年租金收入按年升1.6%，而寫字樓租約有近一半在明年到期，以目前珠江新城並沒有新供應的情況而言，估計租金有一定的上調空間。上海越秀大廈繼續成為增長動力，上半年租金收入增長3.9%，估計明年有35%租約到期，相信續租率及租金亦能夠有所提高。

而今次收購對越秀房託今年、明年租金收入貢獻仍有限，但可成為集團未來租金收入新增長來源，越秀房託股價在公布早前收購建議後再創高位，以目前股價計算，回報率6厘，若11月4日股東特別大會表決通過今次收購建議，可望支持明年以後每基金單位分派（DPU）的增長。

 

【股價圖：越秀房託基金（00405）】

 

(本文筆者熊麗萍 鼎成證券投資策略總監)

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